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深圳建设工程律师网由夏世友律师创立。夏世友律师,男,生于1974年,毕业于中山大学法学专业,研究生学历,具有法律与建筑专业双学历,广东卓建律师事务所-高级合伙人/律师/工程师,建设工程与房地产法律事务部-负责人,第十届深圳市律师协会建设工程委员会-秘书长,建诚律师团队-创始人/主任/首席律师,获得建筑类工程师职称,具有上市公司独立董事任职资格,中华全国律师协会会员。
夏律师曾在国有大型企业成都铁路局、深圳地铁集团从事工程项目管理工作十余年,先后参与了襄渝铁路既有线、桥梁及隧道的新建、改建工程,深圳地铁1号线、4号线土建及轨道工程的管理。夏律师至今从事律师职业十几年,责任心强,办案技巧娴熟,具有较为深厚的法学理论功底和丰富的法律诉讼及非诉实践经验。
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一房数租纠纷
作者:
建诚建设工程法律服务
文章来源:
www.lawjc.cn
点击数: 更新时间:2015-04-29
案情:房某在某小区有住房一套,自2012年元月租与丁某使用一年,双方签定了租赁合同并到房屋租赁管理部门办理了备案登记。丁某在交付租金后因处理家事而于2月10日才准备使用房屋,但他去打扫房屋时突然发现尚某已经搬进了自己租赁的房屋,并且尚某拿出了与房某2月3日签定的租赁合同。请问,丁某该如何维权?
本案涉及一房数租的合同效力问题。在房价高企、城市化进程加快的当下,越来越多的人选择在城镇租赁房屋以满足居住或经营的需要,使城镇房屋租赁市场异常火暴,随之也带来了一系列的问题,“一房数租”就是其中之一。解决这类问题,必须确定法律在权利保护上的先后顺序,确立权利冲突时的轻重地位。首先,占有作为准物权,已经被我国《物权法》确认,根据物权重于债权的物权理论确定合法占有租赁房屋的承租人为第一顺位合同履行主体,法律和法理依据更充分;其次,根据我国《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》规定,房屋租赁应当办理登记备案手续,其规定虽然并不影响合同的效力,但这仍然是一种城市流动人口管理的有效措施和不动产占有与使用转移的公示,因此,登记备案行为也就提升了租赁合同承租人债权的效力;再者,合同有效成立的时间也反映了当事人要约承诺形成的时间,保护成立在先的合同承租人,更有利于实现维护良好的市场秩序,鼓励诚信的目的。因此,《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条作了如下规定:出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。同时,对本案中丁某不能实现合同权利的情形,付予了丁某请求房某“解除合同、赔偿损失”的权利。
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